Eşyanın tanımını şöyle yapabiliriz:
Üzerinde kişisel olarak hakimiyet kurulabilen, cismani, kendi başına bir varlığı bulunan ve ekonomik bütünlük taşıyan varlıktır.
Eşya Hukuku, gerçek kişiler ile tüzel kişilerin eşyalar ile olan hakimiyet ilişkisini düzenleyen medeni hukuk dalıdır. Kişilerin eşya üzerindeki mutlak haklarını düzenler. Bu hakimiyet ilişkisi bir hakka dayanıyorsa “ayni haklar”, bir hakka dayanmıyor, sadece fiili bir durumdan ibaret kalıyorsa “zilyetlik” denir. Türk Medeni Kanunu’nun 4. Kitabında, Tapu Kadastro Kanunu, Kat mülkiyeti kanunu ve diğer bazı kanunlarda eşya hukuku yer almaktadır.
Türk Medeni Kanunu madde 683- Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir.
Eşya Hukukunun konusunu zilyetlik, ayni haklar ve taşınmazlar olarak üçe ayırabiliriz.
Zilyet kavramı eşya ile arasında zilyetlik bağı kurulmuş olan kişiyi ifade etmek için kullanılır. Taşınır ve taşınmaz eşyalarda, söz konusu eşyaların tabiatı gereği genel anlamda o malın sahibi aynı zamanda zilyedi olur. Örnek olarak malik, taşınmazını yaptığı bir kira sözleşmesi aracılığı ile bir başka kişiye kiralamış olabilir. Söz konusu bu halde zilyet, kiracı olur. Zilyetlik, bir malı kullanma, el altında bulundurma anlamlarına gelmektedir.
Mülkiyet hakkı ise, hukuk düzeninin çizdiği sınırlar içinde kişilere, eşyalar üzerinde başkalarına karşı hak iddia edilebilecek en geniş yetkilerle beraber ödevler de tanıyan bir aynî haktır. Yararlanma, kullanma, bulunma yetkisi verir. Mülkiyet hakkı eşya üzerinde en geniş ve sınırsız ayni haktır.
Bir şey üzerinde kendi iradesi ile fiili hâkimiyeti bulunan kimse o şeyin zilyedidir. Mülkiyet hakkı, kişiye eşya üzerinde hukukî bir hâkimiyet sağlarken, zilyetlik eşya üzerinde fiilî bir hâkimiyet sağlamaktadır.
Eğer eşyaya tek bir kişi mâlik ise, müstakil mülkiyet, birden fazla kişi mâlik ise, birlikte mülkiyet oluşur. Eğer birlikte mâlikler, belli paylarla mala mâlik iseler, paylı mülkiyet, belli paylar olmaksızın ortaklık şeklinde mâlik iseler, elbirliği mülkiyeti oluşur.
Özetle;
Eşya hukuku, kişilerin eşya üzerindeki hâkimiyetlerini inceler. Eşya üzerinde doğrudan doğruya hâkimiyet sağlayan ve herkese karşı ileri sürülebilin haklara aynî haklar denir. Aynî haklar, mutlak haklardır, yani herkese karşı ileri sürülebilen ve herkes tarafından ihlâl edilebilen haklardır. Bir kimsenin bir eşya üzerindeki hâkimiyetinin, üçüncü kişilerce bilinmesi, taşınır mallarda zilyetlik ile taşınmazlarda tapu sicili ile sağlanmıştır. Eşya hukuku bu sebeple ayni hakları, zilyetlik ve tapu sicilini düzenler.